Audit énergétique en copropriété : le guide pour tout comprendre

En France, près de 50% des logements ont été construits avant 1974, ce qui soulève d’importantes questions sur leur performance énergétique. L’audit énergétique en copropriété est devenu un outil essentiel pour évaluer et améliorer ces bâtiments vieillissants.

audit énergétique en copropriété

Depuis le 1er avril 2023, cet audit est notamment devenu obligatoire pour la vente des logements classés F ou G, et cette obligation s’étendra aux logements E en 2025, puis aux D en 2034. En effet, avec un coût variant entre 4 000 et 15 000 €, cet audit permet d’établir un bilan complet des performances énergétiques et de planifier efficacement les travaux de rénovation nécessaires.

Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur l’audit énergétique en copropriété : sa définition, sa préparation, ses étapes clés, son financement, et comment passer de l’audit aux travaux de rénovation.

Qu'est-ce qu'un audit énergétique en copropriété ?

Définition et objectifs

L’audit énergétique en copropriété représente une analyse approfondie de la performance énergétique d’un bâtiment. Cette étude détaillée examine la structure du bâti, la qualité de l’isolation thermique, ainsi que les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage.

En effet, cet audit constitue un document d’aide à la décision qui va au-delà d’une simple évaluation. Il comprend notamment une étude thermique complète et une analyse détaillée du système constructif. Par ailleurs, l’auditeur doit effectuer au moins une visite du bâtiment en présence du propriétaire ou de son mandataire.

Différences avec le DPE collectif

Contrairement au DPE collectif qui reste principalement informatif, l’audit énergétique se distingue par son approche exhaustive. Notamment, il impose la réalisation d’une enquête auprès des occupants et des propriétaires, portant sur l’évaluation des consommations énergétiques et le confort thermique.

L’audit énergétique doit être effectué par un professionnel diplômé dans le domaine des techniques du bâtiment ou justifiant d’une expérience dans un bureau d’études thermiques. En outre, sa durée de validité est de 5 ans, contre 10 ans pour le DPE.

Cadre réglementaire actuel

Le cadre réglementaire de l’audit énergétique a été établi par la loi Climat et Résilience. Depuis le 1er avril 2023, il est devenu obligatoire pour la vente des logements classés F et G. Cette obligation s’étendra progressivement aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D dès le 1er janvier 2034.

Pour les copropriétés, l’audit est obligatoire sous certaines conditions spécifiques. Il concerne les immeubles dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, composés d’au moins 50 lots, à usage principal d’habitation et équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.

Comment préparer l'audit énergétique de sa copropriété ?

La préparation minutieuse d’un audit énergétique constitue une étape cruciale pour sa réussite. Pour lancer cette démarche, plusieurs actions doivent être menées de front.

Documents et informations à rassembler

Le syndic doit rassembler un ensemble complet de documents pour faciliter le travail de l’auditeur. Notamment, il est nécessaire de fournir :

  • La consommation énergétique annuelle de la copropriété et la production d’eau chaude sanitaire
  • Les documents relatifs aux installations collectives (chauffage, climatisation, production d’eau chaude)
  • Les contrats d’exploitation, maintenance et approvisionnement énergétique
  • Le carnet d’entretien, les coefficients de répartition des charges, et les factures des travaux réalisés

Par ailleurs, le dernier rapport de contrôle périodique de la chaudière ainsi que les plans de la copropriété doivent également être mis à disposition.

Choix du prestataire qualifié

La sélection d’un professionnel compétent nécessite une attention particulière. En effet, l’auditeur doit posséder des qualifications spécifiques. Pour les bâtiments à usage d’habitation collective, deux types de professionnels sont habilités :

  • Les bureaux d’études qualifiés « audit énergétique des bâtiments » (qualification OPQIBI 1905, AFNOR 01A, LNE)
  • Les sociétés d’architecture et architectes inscrits à l’ordre ayant suivi une formation spécifique

En outre, il est recommandé de comparer plusieurs devis et de vérifier les références des prestataires. La méthodologie utilisée et la conformité à la norme NF EN 16247 sont des critères essentiels dans le choix final.

Organisation de l’assemblée générale

L’organisation de l’assemblée générale représente une étape déterminante. Ainsi, le syndic doit inscrire la proposition d’audit énergétique à l’ordre du jour. Pour être adoptée, la décision nécessite une majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Pour faciliter la prise de décision, il est conseillé de préparer une présentation détaillée incluant les objectifs de l’audit et ses bénéfices potentiels. Le syndic, après avoir mis en concurrence différents prestataires et recueilli l’avis du conseil syndical, peut alors procéder à la désignation du professionnel retenu.

Les étapes clés de la réalisation de l'audit

La réalisation d’un audit énergétique suit une méthodologie rigoureuse, composée de plusieurs phases distinctes qui permettent d’obtenir une vision complète de la performance énergétique d’une copropriété.

Visite et analyse du bâtiment

Le professionnel commence par une inspection approfondie du bâtiment. Cette visite obligatoire comprend notamment l’examen des parties communes, de la chaufferie et de certains logements représentatifs. Par ailleurs, l’auditeur effectue une analyse thermique détaillée pour identifier les points faibles comme les ponts thermiques ou les insuffisances d’isolation.

L’inspection inclut également une évaluation des systèmes de ventilation et des équipements techniques. Ainsi, l’auditeur examine l’état des installations collectives pour repérer les sources potentielles de pertes énergétiques. Cette phase permet aussi d’évaluer les différences de performance énergétique selon les étages ou l’exposition des appartements.

Étude des consommations énergétiques

L’analyse des consommations s’appuie sur les factures énergétiques des trois dernières années. En effet, cette étude détaillée permet d’établir une estimation précise des dépenses annuelles et de leur évolution. Par ailleurs, l’auditeur réalise une modélisation thermique du bâtiment pour comprendre la répartition des consommations par usage.

Pour enrichir cette analyse, une enquête auprès des occupants est menée. Ce questionnaire permet de recueillir des informations qualitatives sur le confort thermique et l’état des équipements privatifs. Les données collectées sont ensuite croisées avec les relevés techniques pour obtenir une vision globale de la situation énergétique.

Élaboration des recommandations

Sur la base de ces analyses, l’auditeur élabore au minimum deux scénarios de travaux. Ces propositions doivent présenter :

  • Un parcours de rénovation en une seule étape
  • Une alternative en plusieurs étapes cohérentes entre elles

Chaque scénario détaille les économies d’énergie attendues en énergie primaire et finale. En outre, l’auditeur fournit une estimation précise des coûts, incluant les travaux principaux et les travaux induits nécessaires. Les recommandations prennent également en compte les conditions d’aération et de ventilation après travaux.

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Financement de l’audit énergétique

Le financement représente un aspect déterminant dans la mise en œuvre d’un audit énergétique en copropriété. Comprendre les coûts et les options de financement disponibles permet une meilleure planification du projet.

Coût moyen et facteurs de variation

Le coût d’un audit énergétique en copropriété varie considérablement, se situant généralement entre 2 000 et 10 000 euros. Pour une copropriété de taille moyenne, le montant s’établit entre 4 000 et 6 000 euros.

Par ailleurs, plusieurs facteurs influencent ce coût. Notamment, le prix varie selon la taille du bâtiment, la complexité de sa structure, et le nombre de lots. Pour les petites copropriétés, le coût se situe entre 110 et 150 euros par lot, tandis qu’il diminue à environ 40 euros par lot pour les copropriétés de plus de 120 lots.

En outre, la localisation géographique joue un rôle significatif dans la variation des prix. Les tarifs peuvent varier du simple au double selon les départements, principalement en raison de la densité locale des professionnels certifiés.

Aides financières disponibles

MaPrimeRénov’ Copropriétés constitue l’aide principale pour financer l’audit énergétique. Cette subvention peut couvrir jusqu’à 50% du coût de l’audit, sous certaines conditions. Les montants attribués varient selon les revenus :

  • 500 euros pour les ménages très modestes
  • 400 euros pour les ménages modestes
  • 300 euros pour les ménages aux revenus intermédiaires

Notamment, pour bénéficier de ces aides, les travaux réalisés doivent garantir un gain énergétique d’au moins 35%. Par ailleurs, l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) devient obligatoire et peut également être financée, avec un plafond de 180 euros HT par logement.

Répartition des charges entre copropriétaires

La répartition du coût de l’audit s’effectue selon les quotes-parts définies dans le règlement de copropriété. En effet, chaque copropriétaire contribue proportionnellement à ses tantièmes, comme pour les charges générales de copropriété.

Par exemple, pour un audit de 5 000 euros dans une copropriété de 40 lots, chaque copropriétaire devra débourser environ 125 euros, ajusté selon sa quote-part exacte. Cette répartition s’applique également aux charges exceptionnelles, catégorie dont relève généralement l’audit énergétique.

De l’audit aux travaux de rénovation

Une fois l’audit énergétique réalisé, la phase cruciale de transformation des recommandations en actions concrètes commence. Cette étape nécessite une approche méthodique et structurée pour garantir le succès du projet de rénovation.

Analyse des préconisations

L’audit énergétique propose au minimum deux scénarios de rénovation distincts :

  • Un parcours de travaux en une seule étape pour atteindre une rénovation performante
  • Un parcours de travaux cohérent par étapes, permettant d’atteindre au moins la classe B du DPE, avec une première phase assurant un gain minimal d’une classe et l’atteinte de la classe E

Par ailleurs, chaque scénario détaille précisément les interventions nécessaires sur six postes essentiels : l’isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, ainsi que la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

En effet, ces propositions s’accompagnent d’une estimation détaillée des coûts et des économies d’énergie attendues. Notamment, l’auditeur précise l’impact en euros sur la facture énergétique et mentionne les aides financières mobilisables pour chaque intervention.

Priorisation des interventions

La hiérarchisation des travaux s’effectue selon plusieurs critères objectifs. Ainsi, l’auditeur établit un ordre d’intervention optimal en tenant compte des contraintes techniques, architecturales et patrimoniales. Cette priorisation permet d’assurer la cohérence entre les différents gestes de travaux et d’optimiser les gains de performance énergétique.

Par ailleurs, le phasage des interventions doit prendre en considération la capacité financière de la copropriété. En général, les travaux d’isolation thermique constituent la première phase, suivis par la modernisation des systèmes de chauffage.

Planification et vote des travaux

La mise en œuvre des travaux nécessite un processus décisionnel rigoureux. Notamment, le vote du programme de travaux et le choix des entreprises doivent être approuvés à la majorité absolue lors d’une assemblée générale.

Pour faciliter la réalisation, il est recommandé de faire appel à un maître d’œuvre dès le début du projet. Son rôle est essentiel pour :

  • Déterminer précisément le programme de travaux
  • Consulter et analyser les offres des entreprises
  • Coordonner les différents intervenants
  • Assurer le suivi du chantier

En outre, certaines missions complémentaires doivent être anticipées, comme le diagnostic amiante et la coordination SPS (sécurité et protection de la santé). Les travaux peuvent être confiés soit à une entreprise générale, soit être organisés par lots séparés entre plusieurs entreprises spécialisées.

Par ailleurs, le syndic joue un rôle central dans la mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble, où il consigne les travaux figurant dans le plan pluriannuel et leur échéancier. Cette documentation précise permet un suivi rigoureux de l’avancement du projet et facilite la gestion future de la copropriété.

Optimisez la performance énergétique de votre copropriété avec un audit bien préparé

L’audit énergétique représente une étape fondamentale pour améliorer la performance énergétique des copropriétés. Cette démarche structurée permet d’identifier précisément les points faibles du bâtiment et propose des solutions concrètes pour les résoudre.

Les copropriétaires disposent aujourd’hui de nombreuses aides financières pour réaliser cet audit, notamment MaPrimeRénov’ Copropriétés qui peut couvrir jusqu’à 50% des coûts. Par ailleurs, le passage de l’audit aux travaux devient plus simple grâce aux scénarios détaillés fournis par les professionnels.

L’expertise d’un spécialiste s’avère essentielle pour maximiser les bénéfices de cette démarche. Les équipes de Purewatt accompagnent les copropriétés à chaque étape, de l’audit initial jusqu’à la réalisation des travaux, garantissant ainsi une rénovation énergétique réussie.